honfleurimmobilier.com

Quelques astuces pour investir dans l'immobilier commercial


De nombreux investisseurs se focalisent sur des investissements dans la propriété résidentielle, car ils la connaissent bien. La plupart ont loué une propriété, d'autres ont acheté une maison ou une compagnie, et comprennent ce que cette expérience implique.
En revanche, la propriété commerciale est un peu plus différente, mais constitue une option de placement de plus en plus valable pour les acheteurs. En effet, elle comprend des termes et des conditions de baux commerciaux et des implications de la TPS qui est la responsable des dépenses de l'immeuble.

Voici une liste des principaux risques et facteurs à prendre en compte.

Les types d'immobilier commercial

Investir en immobilier commercial se décline en trois grandes catégories : 
bureaux,
commerces de détail,
commerces industriels.

Le retour sur investissement

Les investissements dans la propriété résidentielle présentent un risque relativement faible et, par conséquent, un faible rendement. Par contre, l'immobilier commercial a un rendement plus élevé, mais cela comporte un plus grand risque. Par exemple, un appartement ou une compagnie donnera un rendement moyen de 5 %, alors que la propriété industrielle, comme un entrepôt, peut rapporter en moyenne 8 %.

Les risques

Le risque le plus élevé se traduit par des taux de vacance de postes plus élevés. Prenons l'exemple de l'entrepôt. Il est difficile normalement de trouver un nouveau locataire pour celui-ci. Cela prendrait plusieurs mois, voire des années même.

Inversement, trouver un nouveau locataire pour une propriété résidentielle pourrait ne prendre que quelques semaines. En outre, cela se compliquerait si un seul et unique locataire se met à quitter la propriété en raison des conditions économiques difficiles par exemple. En revanche, l'immobilier résidentiel peut résister aux facteurs économiques à long terme.

La durée des baux

Les baux résidentiels sont généralement de six ou douze mois. Toutefois, les baux immobiliers commerciaux ont généralement une durée beaucoup plus longue. La durée initiale est souvent de cinq ans, avec la possibilité d'un renouvellement de contrat.

La qualité du locataire

Le locataire est évidemment un élément essentiel de l' investissement immobilier. Dans le cas d'une propriété commerciale, un locataire du gouvernement ou d'une grande entreprise est considéré comme un " locataire " de premier ordre. Il est susceptible de louer une propriété pour une longue période avec un engagement sincère.

Le coût d'entrée élevé

L'achat d'une propriété commerciale est souvent beaucoup plus coûteux que l'achat d'une propriété résidentielle. L'espace de bureaux ou de commerce de détail du centre-ville est généralement le plus cher, en raison de son emplacement.

La propriété industrielle à la périphérie de la ville peut également être coûteuse en raison de sa taille. Toutefois, les coûts peuvent être réduits au minimum par l'achat de locaux en copropriété plus petits.

Les coûts d'entretien

Le coût d'une amélioration d'une propriété résidentielle est relativement abordable. L'ensemble des prix d'une peinture, d'un nouveau revêtement de sol, d'une cuisine et d'une salle de bain ne peut s'élever au-dessus des 27000 euros.

Toutefois, la remise à neuf d'un bâtiment commercial peut s'avérer onéreuse. La nouvelle climatisation, l'amélioration du bâtiment pour qu'il réponde aux nouvelles normes de santé et de sécurité et les travaux de réfection peuvent coûter des dizaines, voire des centaines de milliers d'euros. Cependant, les coûts sont rarement supportés par le propriétaire.



Les sorties de fonds

L'un des avantages d'être propriétaire d'une propriété commerciale est de ne pas supporter quelques dépenses. Cela dit que le locataire est celui qui en est totalement le responsable. Ces dépenses peuvent comprendre : les frais d'administration, les assurances, les réparations et l'entretien.

Cela signifie que la majeure partie du loyer perçu par le propriétaire peut être conservée contrairement à la situation d'une propriété résidentielle. Dans ce cas, le propriétaire  pourra utiliser la somme du loyer pour payer les taux, les taxes, l'entretien et les réparations. Cependant, tous ces détails doivent être impérativement indiqués dans le bail.

Le bail

Il s'agit du document le plus important en matière de propriété commerciale. Contrairement au bail d'habitation qui est généralement un document standard d'environ quatre pages, les baux commerciaux comportent 50 à 60 pages. Évidemment, ils ne sont pas des documents standard et nécessitent généralement une rédaction d'un avocat. Pour cela, l'aide d'un professionnel du droit sera un atout en cas de doutes.